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借道房地产信托分享投资收益

更新时间：2007-2-13 17:24:28　文章来源：股票知识网

信托研究机构用益工作室的数据显示，经过短时期的低迷之后，房地产信托产品6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21.34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。
　　尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩
。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一種商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一種方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。
　　大多为融资类产品
　　事实上，房地产信托并非最近才成为房地产“红角”的。自2002年以来，房地产一直名列各类信托计划投向的榜首，在房地产信托计划中，信托公司主要通过三个途径投放信托资金：一是直接贷款给房产项目获取收益；其次是房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托投资公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权；另外就是物业财产权信托，这種信托操作的方式，在某些方面与房地产信托投资基金（即REITs）比较类似，信托产品是以商用物业的租金作为投资者收益的来源（和REITs产品不同的是，内地目前还没有办法突破200份的限制，信托产品目前仍然是私募性质）。
　　综合这些房地产信托业务的模式，可以发现目前内地的房地产信托呈现的仍然是单一短期融资型模式为主导的格局，不少信托计划都设置了开发商的回购条款，因此可以说，这些信托计划主要还是为房产商开发项目进行的融资类产品。
　　目前，房地产信托产品的投资期限一般是一到两年居多，很少有超过三年的。此外，房地产信托产品的收益比较高，社会投资者一般可以获得5％－6％的年收益率。相比基础设施信托产品4％左右的年收益率，房地产信托产品的收益水平更高。在同等条件下，商业地产的收益率可能会比住宅项目稍高一些，尽管差别不很明显，但收益可能相差一个百分点。不过由于商业地产项目的变现风险更大，投资者需要承担的投资风险也比投资住宅项目要大一些。
　　如果要投资房地产信托，投资者需要拥有较多的资金。根据目前的《信托法》规定，每个信托计划有限卖200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在一个亿左右，这就造成了单个投资者的最低“门槛”需几十万元的资金，对于手头资金不多的中小投资者而言，房地产信托的门槛还是很高的。
　　投资不忘看风险
　　收益不错引发的必然是投资者的热情高涨，眼下往往会出现不少投资者排队购买房地产信托产品的现象，说明了投资者对该类产品的热衷。但高收益背后也隐藏着高风险，专家表示，根据《信托法》规定，信托产品不等同于存款那样的债权债务关系，信托产品的收益率都是预期收益而不是最终收益。这意味着，开发商和信托公司在宣传中所列出的预期收益率并非“板上钉钉”，其可能由于多種风险因素而發生变化。所以即便最后到手的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护投资者能获得预期收益率。

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