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17倍市盈率房子你买不买?

更新时间：2007-2-14 1:14:37　文章来源：股票知识网

买，还是不买？北京的于悦小姐从来没有像今天这样困惑。

　　"我想在CBD（中央商务区）买一套房，可房价涨得真的有些快，四环外已经到7000块了，还能涨吗？能涨多少？专家、媒体、开发商说什么的都有。这房该不该买，我真搞不清楚了
。"于悦说。

　　像于悦一样感到困惑和混乱的，还有很多人，不仅是北京人，还有深圳人、天津人、上海人……

　　"17倍市盈率"的北京楼市

　　在國贸上班的于悦，现在住在离CBD不远的朝阳北路，近两年来，这里高档住宅云起，价格也不断上涨。她住的房子是租来的，56平方米，每月2000元。那房子是2004年建成的，当时6000元/平方米，现在小区的三期已快建好了，收盘价大约在8000元/平方米左右。

　　经过简单计算可知，她住的房子年租金回报率为7.1%（2000＊12/56/6000）。而即便是买新房，并以现在的租金出租，年租金回报率也达到了5.4%（2000＊12/56/8000）。

　　6%左右的年租金回报率在北京是比较普遍的，即便是房价上涨最快的楼盘之一富力城也可以达到。专门从事二手房交易的美國中介机构---21世纪不动产公司的专家告诉我们，在富力城也有56平米小户型，其月租金在3000块钱以上，年租金回报率也达6%。

　　6%的年租金回报率是什么概念呢？如果运用股票市场上分析投资价值的最主要指标---市盈率来衡量，北京楼市的市盈率是16.7倍。当然，我们还没有考虑股票市场的分红只能分掉净利润的一部分，几乎不可能是全部，而房地产的租金收入则是全部收入。

　　另外，北京房地产的租金收益率刚好等于或稍高于5.58%的一年期贷款利率。就是说，如果我们将商业银行的贷款利率认为是社会的投资平均收益率，那么，房地产的租金收益率与社会平均收益率相当。而这種租金收益的风险要小于其它投资。

　　即便仅算这一点小账，房地产的价格也并没有过火。何况，如果我们从更加宏观的视野看，房价的上涨有其相当的合理性。

　　房价飚升的宏观视野

　　如果我们撇开土地供应这样短期的因素不谈，仅从长期来说，流动性过剩和人民币升值是导致中國房地产价格上涨两个最重要的宏观动因。

　　流动性过剩是中國利率长期低企造成的，不过，这不仅是中國的問題，目前全世界都存在流动性过剩問題。在过去的8年中，美國房价已连续年涨幅超过10%。

　　在经历了连续10余次加息后，从去年末开始，美國长期利率逐渐走高。目前美國30年期住房抵押贷款利率涨至6.49%，为4年来的最高水平。随着流动性的逐步收紧，美國房地产价格的上涨才停下了脚步，但是截至目前，价格并没有跌，且美國分析人士也普遍认为，下跌的空间不大。

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