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4月13日，广州楼市爆出了“下行震荡”行情。本报记者在历时一个多月的采访中，探源了广州市政府调控楼市的“杀手锏路数”，还原了广州楼市下跌背后的真实景象。
“平均700元/平方米的跌幅”。
4月13日，广州楼市爆出了“下行震荡”行情。
就在全國楼市“高歌猛进”的情形之下，广州独成一片“绿洲”——
尽管有关方面对700元降幅出现了不同解释版本；尽管有关人士对广州市政府大刀阔斧降低房价的举措持有异议。
一线调查
广州楼市下跌 最大存量公房谋上市
对于习惯在“五一黄金周”大赚一把的广州开发商来说，这个即将到来的“五一黄金周”也许不应有太多期许。
买家们都在犹豫。
4月13日，广州公布楼市出现“下行震荡”行情，称上一个月全市十区楼价下降700元/平方米。
还有“更坏”的消息。
就在以广钢“金鹤苑”为首的单位自建房陆续推出“一石激起千层浪”的敏感时刻，广州另一種形式的政策性房源即将流入市场。
4月15日，广汽丰田项目配套宿舍区“丰庭花园”，刚刚结束了内部认购预登记。“丰庭花园”是一个由70幢建筑组成的小区，在地产“大盘”司空见惯的广州或许并不见怪。但如果该小区住宅将以“存量公房”的名义进入市场的话，其影响就完全是另一回事。
“这将撕开一个口子。而且没有人知道这个口子会有多大。”一位资深业内人士说，“丰庭花园”们远比广钢的“金鹤苑”们可怕，存量公房数量非常庞大，分布地方广，至今没有完整的统计数据。
丰庭花园：最大存量公房“临盘”
“直到凌晨一点，广州市國土房管局内依然灯火通明。1999年12月底，由于大批市民蜂拥抢占福利分房的‘末班车’，广州市國土房管局不得不在最后五天，实行24小时昼夜服务。”
8年之后，再次回想起这历史性的一幕，正准备拜访广州市國土房管局的广汽产业发展有限公司内部人士感叹：“國土房管局是‘要害’部门，丰庭花园要实现以存量公房销售，必须通过國土房管局的审批。否则，就算获得國资部门许可，房子也还是不能卖。”
1998年，我國《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配。2000年1月1日，广州市正式取消沿袭了40多年的福利分房制度，转入实施住房货币分配。从2000年开始，广州的许多公有住房便以“存量公房”的形式，主要向城市居民或者企业职工出租，租金低廉。
2003年，广州市的存量公房上市，重新出现转机。当时，广州市房改办发文允许存量公房上市，同时公布了存量公有住房的出售程序。根据文件定义，存量公房是指“在广州市行政区域内，由各单位（含各驻穗单位）和房管部门管理的，未房改出售的住房。”
“丰庭花园申请以存量公房出售，依据的就是这份文件。”广汽产业发展有限公司内部人士告诉记者，“但在此过程中，还有许多敏感因素，其中包括丰庭花园可能是广州市最大的一处存量公房。”
丰庭花园位于广州市南沙经济开发区广丰路，总占地面积13.67万平方米，总建筑面积22.19万平方米。园区合共70栋建筑，其中包括62栋8~15层的套房住宅，6栋12层的单身公寓，全现楼，均为带电梯小高层。如此庞大的规模，即使放在整个广州市的商品房开发目录上，也绝对称得上是一个“大盘”。
目前，丰庭花园已经通过最为关键的一步——國资部门的审核，剩下的只是例行的程序。
“4月16日，我们将所有《内部认购预登记表》收齐之后，便意味着我们的第二道关已经走完了。17日上午，我们将正式往广州市國土房管局拜会领导，进行初步沟通。”
上述人士告诉记者，2004年2月，随着广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司共同合资的“广汽丰田发动机有限公司”正式在南沙经济开发区奠基，丰庭花园作为广汽丰田项目的配套生活园区，也开始由广汽产业发展有限公司投资建设。而丰庭花园的建设用地，也随着广汽丰田项目一道，向广州市政府交纳了土地出让金。2005年6月30日，丰庭花园全面竣工，并且以租借形式提供给内部职工居住。
“由于当时广汽丰田项目聘请的员工多数为大学毕业生，随着年龄增长，职工建立家庭的需要也在逐年增长。”该人士说，为解决内部职工住房困难，增强企业凝聚力，2007年公司开始设想以存量公房的形式，将出租的公房向内部员工出售。
据悉，目前丰庭花园销售细则方案的设计难点在于，由于不是企业自建房，如果按照存量公房出售，那么职工在获得房产证后可以马上出售。在这種情况下，万一有职工一买房就转手谋利，便会与计划的设计初衷相背离。
据内部人士透露：针对上述难点，目前初步有两種构思。一種是企业与员工签订合同，例如员工必须为企业工作一定年限才能完全获得房子。第二種是，广州市國土房管局可能会对丰庭花园的销售和管理，采取存量公房政策与经济适用房政策“合并”的办法。这样的话，职工在转售房源时，就必须补交一定差价。
政策房源：低成本“撼击”市场
无论是自建房还是存量公房，要实现上市都必须依赖政府政策的支持。而这些政策性房源对市场最大的冲击，便是远低于商业开发的建造成本及销售价格。
今年三月份，广州首个自建房——广钢“金鹤苑”，以2050元/平方米的均价售出。与周边超出4000元/平方米的商品房相比，足足便宜了一半。
由于广钢集团至今没有公开金鹤苑的土地及建筑成本，所以外界很难估计其超低售价背后的成本构成。但依据广钢股份(行情论坛)（600894）在同区域内购买的“鹤洞地块”成本，可以参考算出，免除土地出让金后可以给金鹤苑带来的成本优势。
根据广钢股份上市公告：“公司于1995年10月与广州市國土局签订的國有土地使用权出让合同。市國土局出让给本公司位于芳村区鹤洞广中路面积1381889.1平方米的土地使用权，总金额42848927元，在1997年3月31日前分4期支付完毕。”
2005年6月28日，广州市规划局发布的广州市芳村区规划方案称，广钢所处地区将成为置换更新区，从生产用地向生活用地转化。
据证券界人士透露：与其他没有整体上市的钢铁企业不同之处在于，广钢拥有鹤洞广中路地块的使用权。结合广钢股份搬迁，该地块若按房地产开发，根据广州市國土房管局对芳村区的基准地价测算，广钢股份或许可以产生10亿~20亿元的潜在收益。
“从中我们可以看到金鹤苑捡了多大的便宜。”有房地产人士向记者抱怨，“在土地不断升值的背景下，政府还不断允许广船、广铁、广州市第三煤矿等七家单位自建房。企业将自建房低价售给内部职工，表面上看是解决了职工的住房困难，实质上却是在拿國家的钱补贴给少部分人。万一这批房源管理不好，最后又进入流通市场，不但成为了个人的谋利工具，对高价拍地的房地产商来讲，也是不公平的市场竞争。”
“丰庭花园不是自建房，已经支付了土地出让金，所以我们的售价相对会比金鹤苑要高。”广汽产业发展有限公司内部人士告诉记者，存量公房的出售必须执行市场评估价，不能造成國有资产流失，这是國资部门的“红线”。但即使如此，存量公房的售价仍然会比周边商品房略低，因为存量公房可以不计算“利润”。
根据初步估算，丰庭花园每平方米的售价预计会在3500~4050元之间。虽然广汽产业发展有限公司方面拒绝透露丰庭花园的土地及建造成本，但其土地价值，同样可以从去年的南沙土地拍卖中找到参考坐标。
2006年12月16日，越秀承建地产分别以5.61亿元和3.04亿元价格竞得丰田生活区东、西侧两地块。其中，东侧地块占地面积20.74万平方米、总建筑面积37.15万平方米；西侧地块占地面积13.85万平方米、总建筑面积23.92万平方米。折算下来，东侧地块价格为1510元/平方米，西侧地块为1271元/平方米。
当时，越秀城建曾表示：“按该地价两住宅地块开发成本在4000元/平方米左右，而现时越秀城建的南沙滨海花园洋房售价已达到5000多元/平方米，预计未来两年楼价可升至6000-7000元/平方米。”
很明显，如果丰庭花园最终获准以每平方米3500元起的价格销售，则仅仅接近于越秀城建的开发成本。这对越秀城建在离丰庭花园仅一椒N舻牡乜榭ⅲ隙ㄊ遣恍〉难沽Α�
“广汽丰田项目投资巨大，本来房地产商还希望从中能带来庞大居住需求。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，如果丰庭花园按存量公房销售，不但减少了这部分需求，而且按照职业经验，这批房源最后肯定进入流通市场，这对周边的房地产市场会造成新的压力。”
据消息人士透露：正是由于涉及到周边房地产商的利益問題，丰庭花园以存量公房销售的申请，政府是允许其全部内部出售，还是仅允许出售其中一部分，也还是一个未知数。目前，越秀城建也未对此事发表任何评论。
