打击虚假需求 直指房地产泡沫核心
房地产泡沫不是价格泡沫,而是市场泡沫,是需求泡沫,是虚假需求泡沫。
只要垄断存在,垄断价格就不可避免。世界上存在垄断的产业很多,改革开放以前,中國很多行业垄断程度很高,但是只听到人们抱怨其产品价格高服务质量差,并没有听到人们说它们是泡沫
。垄断并不产生泡沫,垄断以及垄断价格将在今后相当长一段时间内存在,但是泡沫可以膨胀也可以消除。
房价上涨太快和财富效应夸大是产生虚假需求的重要原因,但不是唯一的原因。房地产泡沫的核心是虚假需求和因为虚假需求(通过供不应求这个环节)造成的虚高价格。房地产市场需要打击的就是虚假需求和因为虚假需求造成的“虚高价格”。———俞坚
现在,很多人将房地产泡沫看成是价格泡沫,在他们看来,房地产存在泡沫就是因为价格太高了。他们将房价高和泡沫划等号,将房价高和泡沫看成是一回事,从而产生房价高了就是有泡沫了、如果价格低就没有泡沫、房价越高泡沫越大、房价越低泡沫就越少的看法。
价格泡沫论的主要观点
为什么房价高,是什么原因造成房价高?———“价格泡沫论”的典型看法是：这是因为房价上人为地增加了不合理的一块,这是市场竞争不充分和不完善,信息不对称所造成的,是开发商的垄断力量和政府批租土地的特权造成的,因此就是虚高或虚假的价格。广大购房者因为房子是生活第一必需品,而且不可移动,没有替代品,没有价格弹性,所以即使很贵也不得不买,无力抗拒。房地产市场的这種特殊性造成了垄断价格(高昂价格)下市场依然供销两旺,繁华似锦,垄断价格(高昂价格)能够长期存在并且居高不下。
这種观点认为,开发商可以利用目前的垄断地位,几乎是可以任意地提高房价,以及政府利用特权,几乎是可以任意地提高土地批租价格,两者造成了房地产的“虚高价格”或“虚假价格”,这就是房地产泡沫。因此要挤压泡沫就是要挤压垄断价格,将垄断造成的虚高或虚假部分挤压掉。比如每平方米15000元房价中,3000元是垄断造成的,12000元才是成本和平均利润构成的合理价格或真实价格。挤掉“虚高”部分后,房地产价格降下来了,泡沫也就没有了,市场回归“正常”。所以打击房地产泡沫,就是要打击价格,打击价格中垄断造成的虚高或虚假部分。
楼市泡沫与垄断无关
中國房地产市场存在垄断性,或者放眼全世界房地产市场,由于其产业的特殊性,都或多或少存在垄断,这是可以承认和讨论的。但是楼市泡沫与垄断无关,楼市泡沫并不是由于垄断造成的；打击泡沫也与打击垄断价格无关,甚至还不能简单的说房地产泡沫就是房价太高造成的泡沫。房地产泡沫不是价格泡沫,而是市场泡沫,是需求泡沫,是虚假需求泡沫。
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